Ac se nazory hodne ruzni, ja jsem se stale nezbavil obavy, ze proste musi prijit nejakaje ta vlna vetsi inflace, klidne i v dvojcifernych hodnotach. Americka banka lije penize do sveta, jako by se nic nedelo, Cinane stavi a stavi, i kdyz neni moc pro koho a Evropa se utapi v dluzich, ze kterych jednoducha cesta zatim nevede.
Nejjednodussi cestou je inflace, tedy nejjednodussi pro vladu, ne pro obcany. Komodity se sice trosku propadly, ale oproti hodnotam z poslednich par let jsou stale vice nez drahe, zlato prekonava nove rekordy kazdy druhy den a meny se propadaji na nove minima. To je sice velmi obsirny uvod, ale porad tak premyslim, jake jsou dobre zpusoby boje proti inflace, ktera podle me ceka za dvermi.
Jako jedna z alternativ boje proti inflace se vzdycky braly nemovitosti. Pravda trh je zaplaveny novymi byty, domy, stavenimi, ale to neznamena, ze cena tech zajimavych nebude rust. Prece jen pozemku je omezeny pocet.
Pro ty, kdo nechteji investovat do bydleni primo se nabizi moznost investovat napr. do tzv. REITs, neboli Real Estate Investment Trusts. Jedna se o investicni trusty, ktere investuji do nemovitosti a maji prijem z pronajmu techto nemovitosti, ktery pote vyplaci akcionarum.
Tenhle zpusob investovani do realit se rozsiril hlavne v Americe, ale i dnes uz existuji i nemecke REITs. Neni jich jeste mnoho, ale da se z nich vybirat.
Jsou vesmes tri druhy REITs a to Equity REIT, ktery primo kupuje nemovitosti a jeho prijmem jsou pote pronajmy od najemcu, Mortgage REIT, ktery kupuje hypoteky a prijmem je pote urok obdrzeny z hypotek a Hybrid REIT, ktery micha kousek od obou vyse zminenych.
Nemecke REITy maji nekolik podminek, ktere musi splnit a sice to, ze 90% zisku musi byt vyplaceno akcionarum, 75% prijmu musi pochazet z majetku a 75% kapitalu musi byt investovat v majetku. .
Pri investici do REITu je potreba se zamerit predevsim na to, do ceho REIT investuje. Zde se muze jednat o REITy, investujici do tzv. Retailu nebo nakupni centra, apod, nebo o Residental REIT, ktery investuje do nemovitosti urcenych k bydleni nebo Healthcare REIT, ktery investuje napriklad do nemocnic a Office REIT, ktery investuje do kancelarskych prostor.
Kazdy si tedy muze najit tu svou spravnou investici, u ktere je potreba se zejmena zamerit na mire obsazenosti jednotlivych nemovitosti, neboli kolik prostoru je pronajato, jaka je hodnota dluhu (jelikoz REIT vyplaci minimalne 90% zisku akcionarum, znamena to, ze penize na nakup dalsich investic jdou nejcasteji bud prave z dluhu nebo z vydani novych akcii, coz ani jedno neprispiva k hodnote nasi investice), dal je potreba se podivat na to, kdy dochazi k expiraci dluhu a zda jsou zisky dostatecne pro pokryti techto dluhu a take na tzv. Funds from Operations daneho REITu.
Funds from Operations, FFO jsou dulezity ukazatel vykonnosti daneho REITu. Samotny zisk by nam toho o REITu prilis nerekl, protoze jeho hodnota by byla snizena hodnotou odpisu. Jenze problem u nemovitosti je, ze casto casem nedochazi ke snizovani hodnoty nemovitosti (a cilem odpisu prave je vyjadrit snizovani hodnoty majetku v case prostrednictvim rocniho snizeni hodnoty ve forme odpisu), ale naopak se jejich hodnota postupem casu zvysuje. Proto byl predstaven ukazatel FFO, ktery se pocita jako Net Income (neboli ucetni zisk), ke kteremu se prictou odpisy a amortizace (ktere jsou pouze ucetnim vyjadrenim snizeni hodnoty, i kdyz k nemu vubec nemusi dochazet) a odecte se hodnota zisku, plynouciho ze zisku z prodeje majetku (protoze se jedna o jednorazovou transakci, ktera nema vliv na celkovou efektivnost daneho REITu).
REITy jsou dle meho velmi zajimavou investici, zejmena pokud nechceme nebo nemuzeme do nemovitosti investovat primo. Je ale potreba mit na pameti, ze se jedna o dlouhodobou investici, ktera se nam ale muze pekne odmenit vysokou dividendou.
0 comments:
Okomentovat